Если вы в настоящее время снимаете квартиру, но на какое-то время ее нужно оставить пустой, возможно, вы захотите найти кого-нибудь для проживания. Это называется субарендой. Вы по-прежнему будете нести ответственность перед арендодателем в течение всего срока действия контракта, но вы можете попросить кого-нибудь поселиться в этом помещении, так что вам не придется платить арендную плату за квартиру, которую вы не используете. Однако вы должны быть осторожны и делать это правильно, иначе вы можете попасть в беду.
Шаги
Часть 1 из 4: Подготовка к работе с субарендатором
Шаг 1. Просмотрите договор аренды, чтобы понять свои права
Договор аренды, который вы подписали при въезде в квартиру, регулирует отношения между вами и вашим арендодателем. В вашем договоре аренды, вероятно, будет очень четко указано, разрешена ли субаренда. Если договор аренды запрещает субаренду, вам нужно будет получить специальное разрешение от арендодателя.
- Если вам нужно получить разрешение от арендодателя, попробуйте убедить его или ее в том, что субаренда - хорошая идея. Квартира обычно считается более безопасной, когда она занята, потому что кто-то должен следить за взломом, проблемами с водопроводом и т. Д.
- Не пытайтесь прокрасться к субарендатору без разрешения арендодателя. Если вы это сделаете, предполагая, что ваш договор аренды запрещает субаренду, то вы прямо нарушаете свой договор, и у вашего арендодателя, вероятно, будут основания немедленно выселить вас.
- Получите письменное разрешение арендодателя в виде отдельного письма или приложения, которое вы прилагаете к договору аренды.
Шаг 2. Разместите объявления о наличии квартиры
Как только вы преодолеете препятствие, связанное с получением разрешения арендодателя, вам нужно будет найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду. Если у вас уже есть друг, которому нужна квартира, это прекрасно. Но если нет, вам нужно будет разместить рекламу.
- Используйте молву. Поговорите со своими друзьями и семьей и спросите арендодателя, знает ли он или она о том, что кто-то ищет временное жилье. Это самый дешевый и часто самый эффективный способ найти подходящего человека.
- Разместите объявление в местной газете. Местная реклама часто бывает довольно доступной и является очень полезным способом известить людей о вакансии.
- Используйте социальные сети или Интернет-сайты. Распространение информации о вашей квартире как можно большим количеством различных способов увеличит количество людей, знающих о вашей квартире. Попробуйте публиковать сообщения на таких сайтах, как Craigslist или Sublet.com, в дополнение к Facebook или Twitter. Если вы живете в студенческом городке, вы можете попробовать Uloop.com.
- Разместите листовки по окрестностям. Поищите общественные доски объявлений в таких местах, как публичная библиотека, небольшие магазины и рестораны.
Шаг 3. Работайте вместе с любыми соседями по комнате
Если вы уже делите квартиру с одним или несколькими людьми, вам следует работать вместе с ними. Если вы оба указаны в первоначальном договоре аренды, вы имеете право сдать в субаренду без согласия соседа, но весь процесс будет проще, если вы будете работать вместе.
Ваши соседи по комнате также могут помочь вам найти субарендатора, который возьмет на себя вашу долю квартиры
Шаг 4. Проведите проверку всех потенциальных субарендаторов
Помните, что вы по-прежнему несете ответственность перед арендодателем по первоначальному договору аренды. Когда вы берете субарендатора, вы несете ответственность перед арендодателем за любой ущерб, который субарендатор может нанести квартире. Вы также несете ответственность за арендную плату, поэтому обязательно выберите того, кому вы можете доверять.
- Поставьте себя на позицию «домовладельца». Вспомните интервью, которое дал вам арендодатель, и данные, которые он потребовал. Точно так же следует относиться и к потенциальному субарендатору.
- Вы также можете привлечь своего арендодателя к этому этапу собеседования. Ваш арендодатель, вероятно, более опытен. Кроме того, если ваш арендодатель играет определенную роль в помощи вам в выборе, вы, вероятно, получите дополнительное содействие от арендодателя в случае возникновения каких-либо проблем с субарендатором.
Шаг 5. Опросите потенциальных субарендаторов
Перед тем, как принять кого-то к себе в аренду, вам следует встретиться с ним лично. Если заявитель для вас незнаком, вам нужно будет задать несколько вопросов, чтобы лучше узнать его или ее. Вам следует спросить такие вещи, как:
- Почему вы ищете временную квартиру?
- Каким видом работы вы занимаетесь и каков ваш доход?
- Вы будете единственным, кто переедет?
- У тебя есть домашние животные?
- Вы часто развлекаетесь? Будет много посетителей или гостей?
Шаг 6. Пройдитесь вместе по квартире
Укажите на состояние квартиры и отметьте все, что вызывает беспокойство. Убедите субарендатора, что вы ожидаете найти недвижимость в таком же состоянии, когда вернетесь, и что он или она будет нести ответственность за любой ущерб.
Хорошая идея - сфотографировать квартиру, прежде чем передать ее кому-нибудь. Будьте всесторонними и сделайте фотографии всех стен, полов, коврового покрытия, шкафов. Постарайтесь предвидеть все, что может быть повреждено, и сделайте снимок. Если возникнут проблемы, эти фотографии помогут вам доказать, что произошло
Шаг 7. Уберите из квартиры все важные личные вещи
Даже самый лучший процесс собеседования не может гарантировать честность и порядочность вашего субарендатора. Если у вас есть какие-либо важные вещи, ценные вещи или важные личные вещи, вы должны взять их с собой или положить на хранение при выходе из квартиры.
Часть 2 из 4: Согласование условий субаренды
Шаг 1. Согласуйте сумму аренды
Вы не обязаны взимать точно такую же сумму своей арендной платы. Вы можете попросить что-то меньшее, если хотите поощрить арендатора в ближайшее время въехать. Или вы можете попытаться взимать немного больше, чтобы это полностью покрыло вашу арендную плату, и вы также немного выиграете.
Шаг 2. Попросите залог
При аренде - даже в субаренде - часто требуется внести залог. Это защитит вас в финансовом отношении, если ваш субарендатор нанесет какой-либо ущерб квартире или уйдет, не заплатив арендную плату.
Шаг 3. Проработайте оплату коммунальных услуг
Если в договоре аренды с домовладельцем вы платите за определенные коммунальные услуги, вы остаетесь ответственным за них даже в случае субаренды. Вам необходимо подумать, хотите ли вы, чтобы ваш субарендатор принимал платежи, или вы будете продолжать их платить. Если вы передаете коммунальные услуги субарендатору, четко определите, какие коммунальные услуги будет оплачивать субарендатор.
Для краткосрочной субаренды вам может быть проще выбрать среднюю сумму, покрывающую ваши коммунальные платежи, и добавить ее к взимаемой вами арендной плате. Тогда вы можете быть уверены, что платежи будут произведены (потому что вы их сделаете), но вы будете покрыты за деньги
Шаг 4. Оформляйте особые договоренности
Обсудите такие личные условия, как курение или привоз в квартиру домашних животных. Что бы вы ни обсуждали с субарендатором, вы должны убедиться, что арендодатель согласится. Не давайте субарендатору никаких прав, выходящих за рамки прав, которые у вас были по первоначальному договору аренды.
Часть 3 из 4: Составление договора субаренды
Шаг 1. Используйте письменный договор
Даже в случае краткосрочной субаренды важно оформить свое согласие в письменной форме. В случае возникновения каких-либо споров позже письменный договор будет иметь преимущественную силу.
- В Интернете есть множество источников шаблонов договоров аренды. Если вы выполните поиск по штатам, вы можете найти шаблоны договоров, которые включают местное законодательство о недвижимости для вашего региона. Использование стандартного договора поможет вам запомнить важные вопросы, которые необходимо включить в договор аренды.
- Вы можете проконсультироваться с юристом или лицензированным брокером по недвижимости, прежде чем заключать договор аренды. Вы по-прежнему можете использовать шаблонную форму, а затем просто заплатить адвокату или агенту по недвижимости за небольшую консультацию для проверки вашего контракта.
Шаг 2. Включите все детали вашего соглашения в письменную субаренду
Стандартная форма охватывает большинство юридических деталей договора аренды. Но если вы и ваш субарендатор обсудили какие-либо особые положения, например, разрешать ли размещение домашних животных, вы должны убедиться, что это записано в договоре аренды.
- Стандартные детали, которые следует включить в письменный договор субаренды, включают сумму арендной платы, сроки уплаты арендной платы, способ и место выплаты арендной платы, штрафы за просрочку платежа, оплату коммунальных услуг и условия, связанные с внесением гарантийного депозита.
- Если стандартный договор аренды не включает что-то, что вы хотите включить, не стесняйтесь написать свое собственное дополнительное соглашение. Просто запишите все, что вы и ваш субарендатор хотите включить, и прикрепите это к договору аренды в качестве дополнительной страницы. Обязательно поставьте дату и подпишите любую из этих дополнительных страниц.
Шаг 3. Подпишите и поставьте дату договора субаренды
Письменный договор субаренды является юридически обязательным договором между вами и вашим субарендатором. В некоторых случаях вы можете даже попросить арендодателя подписать договор субаренды, чтобы показать свое согласие.
- Чтобы обеспечить полное понимание, вы и ваш субарендатор должны вместе изучить каждый параграф договора субаренды перед его подписанием.
- Сохраните копию договора субаренды и передайте копию субарендатору и арендодателю.
Часть 4 из 4: Соблюдение применимых федеральных законов и законов штата
Шаг 1. Во всех случаях соблюдайте федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении
Конгресс США принял закон, известный как «Закон о справедливых жилищных условиях». В качестве федерального закона он контролирует деятельность, связанную с продажей и арендой недвижимости по всей стране. Короче говоря, Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию людей по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности. Этот закон будет применяться к выбору, который вы сделаете при поиске субарендатора. Он также контролирует решение арендодателя разрешить или запретить субарендатору.
Отдельные штаты могли принять свои собственные версии антидискриминационных законов. Штаты должны соблюдать, как минимум, федеральный закон, но эти отдельные законы штата могут налагать более строгие требования. Например, Коннектикут принял Закон о дискриминационной жилищной практике (DHPA). DHPA в Коннектикуте защищает людей от дискриминации по еще более широкому кругу причин, чем федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении
Шаг 2. Изучите закон вашего штата о субаренде
В разных штатах действуют разные законы о субаренде. Многие «стандартные» договоры аренды, которые вы можете найти по всей стране, будут включать положение, запрещающее субаренду. Однако вам необходимо изучить закон вашего штата по этой теме.
- Например, штат Нью-Йорк прямо запрещает домовладельцу «необоснованно» отказываться от субаренды. Вам нужно будет предоставить арендодателю определенную информацию о предполагаемом субарендаторе, но пока арендатор несет ответственность, вам должно быть разрешено продолжить.
- С другой стороны, в Калифорнии такого закона нет. В Калифорнии, если ваш договор аренды запрещает сдачу в субаренду без согласия арендодателя, вы не можете этого сделать. Вы все еще можете убедить арендодателя в том, что сдавать в субаренду - это хорошая идея.
Шаг 3. Помните о законах о стабилизации арендной платы или «контроле за арендной платой»
Уровень арендной платы за квартиры регулируется местными постановлениями о недвижимости, особенно в некоторых крупных городах. Эти законы о контроле арендной платы часто применяются как к субаренде, так и к первоначальной аренде. Вы должны изучить местные законы о недвижимости в вашем районе и выяснить, как они будут применяться к вам.
- Например, в Беркли, штат Калифорния, арендатор, который решает сдать свою квартиру в субаренду, ограничен и не может взимать за аренду больше, чем он или она платит по первоначальному договору аренды.
- В Вашингтоне, округ Колумбия, аналогичный местный закон об аренде также регулирует сумму, которую арендатор может взимать с субарендатора.
Шаг 4. Ознакомьтесь с местной арендной комиссией в вашем городе или поселке
Во многих крупных городах будет агентство, известное как «комиссия по аренде». Эти агентства обычно входят в состав местного правительства города. Они существуют для предоставления информации и помощи арендаторам и домовладельцам. Вам следует либо проверить онлайн, либо позвонить в офис городского клерка, чтобы узнать, есть ли плата за аренду в вашем районе.
подсказки
- В дополнение к этой статье, вы также можете проверить субаренду квартиры и подписать договор субаренды.
- Будьте описательны в своем сообщении - укажите перекресток, доступ к общественному транспорту / парковке, назовите местные рестораны, достопримечательности, горячие точки, будущие крупные события, такие как концерты, популярные конференции или крупные спортивные мероприятия.
- Договор субаренды может быть адаптирован к вашей конкретной ситуации. Включите любые ограничения (например, запрет на курение, запрет на домашние животные), как и когда вы хотите получать оплату (например, только наличными, денежный перевод, PayPal), что делать в случае повреждений (например, возвращаемый залог).
- Обратите внимание на любую гибкость в датах доступности (например, можете ли вы уехать раньше, вернуться позже?)
- Узнайте, за сколько сдают в аренду другие квартиры в вашем районе, чтобы не оценивать себя, например, на сайте craigslist.com или в местной газете.
- Включите изображения в свои сообщения! Для лучшего эффекта попробуйте дневной свет.
