Расчет площади коммерческого помещения - сложный процесс, требующий неослабевающего внимания к деталям. Арендаторы должны учитывать множество факторов при принятии решения о заключении договора аренды, включая общую площадь здания и региональные стандарты. Арендаторы, которые не понимают важных концепций, иногда удивляются скрытым расходам и полезным пространствам, которые меньше, чем они предполагали.
Шаги
Часть 1 из 3: выбор метода измерения
Шаг 1. Сравните методы измерения
Арендодатели могут использовать несколько различных методов измерения для оценки площади помещения. Эти методы включают:
- Полезная площадь в квадратных футах или USF: это пространство, которое фактически занимает арендатор. Агенты по аренде часто указывают эту цифру потенциальным арендаторам, но это лишь часть договора аренды.
- Арендуемая площадь в квадратных футах, или RSF: это комбинация полезной площади в квадратных футах и процента от общей площади здания в квадратных футах. Общие зоны, которые являются частью здания, которым пользуются все арендаторы, включают вестибюль, лифты, коридоры и лестничные клетки.
- Общая площадь в квадратных футах, или GSF: вся арендуемая площадь здания в квадратных футах.
Шаг 2. Решите, какой метод расчета коммерческой площади вам больше всего подходит
Ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA) упростила отраслевые стандарты для измерения арендуемой площади в коммерческих зданиях в 2010 году. 2 ведущих метода BOMA - это метод B и устаревший метод A.
- Метод B: новый метод единого коэффициента нагрузки рассчитывает арендуемую площадь для каждого арендатора с использованием единого подхода к измерению площади пола. Это одинаково для всех этажей здания.
- Унаследованный метод A: Стандарт 1996 года использует отдельные цены за единицу для USF и общей площади в квадратных футах. В некоторых случаях арендаторам может быть выгодно выбрать такой подход.
Шаг 3. Выберите метод измерения в зависимости от типа недвижимости
Как правило, используемый метод измерения будет зависеть от предполагаемого использования недвижимости и запланированного количества арендаторов. Офисные здания, торговые центры и другие многопользовательские здания обычно измеряются с помощью RSF. Здания с одним арендатором, такие как склады или производственные помещения, измеряются с помощью GSF. Однако от домовладельцев может не требоваться использование определенного метода измерения площади.
Шаг 4. Учитывайте региональные стандарты лизинга
Федеральный закон позволяет арендодателям измерять арендуемую площадь любым способом, который они пожелают. Однако в некоторых частях страны могут быть разные правила расчета квадратных метров. Два примечательных примера:
- Совет по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) позволяет владельцам зданий максимизировать прибыль, позволяя им максимально приблизить RSF к GSF.
- Тропические зоны: новые правила учитывают закрытые и открытые зоны коммерческих зданий в зонах, на которые обычно влияют определенные погодные условия.
Часть 2 из 3: Измерение коммерческих квадратных метров
Шаг 1. Ничего не принимайте как должное
Самостоятельно измерьте полезное пространство. Просчет в определении квадратных метров может стоить вам тысяч долларов в течение срока аренды. Стандартные стандарты измерений допускают погрешность в 2% при измерении коммерческих площадей. Однако это может привести к большим деньгам, особенно в больших или дорогих помещениях. Обязательно измерьте площадь как можно тщательнее, особенно если вы - арендатор, на которого эти просчеты могут негативно повлиять.
Шаг 2. Измерьте простые квадратные метры
Чтобы измерить коммерческую площадь в квадратных футах для прямоугольного помещения, умножьте длину комнаты в футах на ее ширину. Например, комната размером 12 футов и шириной 12 футов имеет размер 144 квадратных фута. Для L-образных или разделенных пространств вы можете независимо измерять прямоугольники пространства, а затем суммировать площади, чтобы получить общее измерение площади.
Измерения можно проводить с помощью рулетки или лазерного измерительного прибора
Шаг 3. Учитывайте необычные формы
Будьте осторожны при измерении участков комнаты неправильной формы. Чтобы провести измерение, попробуйте разделить комнату на формы с легко вычисляемыми областями, такими как прямоугольники и треугольники. Площадь прямоугольного треугольника можно найти, умножив длины двух недиагональных сторон (тех, которые соединены прямым углом), а затем разделив произведение на 2.
- Например, если есть комната с диагональной стеной, проходящей через нее, вы должны использовать более сложную формулу для определения площади в квадратных футах. Если длина пространства с диагональной стеной составляла 10 футов, а ширина - 8 футов, квадратные метры этой области были бы 40 футов.
- Это потому, что стена разрезает наполовину общую площадь в квадратных футах, которая была бы 80, если бы в комнате не было стены, пересекающей ее.
Шаг 4. Измерьте общие площади
Общие площади следует измерять так, чтобы можно было рассчитать арендные квадратные футы. Площадь в квадратных футах общего пользования измеряется теми же методами, что и полезные квадратные метры, если иное не предусмотрено местными законами. Общие зоны могут включать лифты, ванные комнаты, вестибюли, лестничные клетки и коридоры. Важно отметить, что помещения общего пользования должны быть доступны для всех арендаторов. Обязательно измерьте общую площадь в квадратных футах всех общих частей в здании.
Шаг 5. Определение общей площади в квадратных футах
Общая площадь в квадратных футах измеряет общую площадь помещения, включая толщину внешних стен. Чтобы измерить эту площадь, вам нужно будет измерить длину стены снаружи здания и использовать эти размеры для расчета площади в квадратных футах. GSF не уменьшается для препятствий, таких как вентиляционные шахты, опорные балки или лифтовые шахты. GSF не включает открытые территории, такие как автостоянки, бассейны или нераскопанные подвальные помещения.
Часть 3 из 3: Использование информации о квадратных кадрах
Шаг 1. Рассчитайте коэффициент нагрузки для здания
Коэффициент загрузки представляет собой дополнительный процент площади в квадратных футах, добавленный к полезной площади в квадратных футах для расчета арендуемой площади в квадратных футах. Чтобы рассчитать коэффициент загрузки, начните с определения общей полезной и арендуемой квадратных футов здания в вопросах. Помните, что полезная площадь в квадратных футах - это площадь, которая может быть сдана в аренду арендаторам, а арендуемая площадь в квадратных футах - это площадь плюс общие площади. Затем разделите RSF на USF, чтобы получить коэффициент нагрузки.
- Например, если в здании имеется 80 000 квадратных футов полезной площади и дополнительно 20 000 квадратных футов общих частей, арендуемая площадь в квадратных футах будет составлять 100 000 квадратных футов.
- Тогда коэффициент нагрузки будет рассчитан как 100 000/80 000 = 1,25.
Шаг 2. Поиск арендуемой площади под недвижимость
Арендуемую площадь в квадратных футах можно рассчитать, используя коэффициент нагрузки здания и USF собственности. Коэффициент нагрузки умножается на USF, чтобы получить RSF. Затем вы можете использовать RSF и цену за квадратный фут, чтобы рассчитать ежемесячную арендную плату.
- Продолжая предыдущий пример, представьте, что недвижимость разделена пополам между двумя коммерческими помещениями. Таким образом, у каждого есть 40 000 квадратных футов полезной площади.
- Чтобы найти RSF, умножьте это количество на коэффициент загрузки, равный 1,25. Это означает, что RSF в этом случае будет 40 000 x 1,25 = 50 000.
Шаг 3. Взвесьте различия в коммерческой недвижимости
Цены за единицу могут сильно различаться в зависимости от местоположения и класса здания. Арендная плата за офис площадью 500 квадратных футов (46,5 квадратных метров) в центре города может оказаться выше, чем арендная плата за 1 000 квадратных футов (92,9 квадратных метра) всего в 10 кварталах. Здания попадают в одну из трех стандартных классификаций.
- Класс A: это самые престижные здания в самых престижных районах города. В зданиях класса А арендная плата выше средней.
- Класс B: это самая широкая классификация. Большинство этих зданий имеют отделку от среднего до хорошего.
- Класс C: блоки этого класса очень функциональны, но предлагают мало удобств. Арендная плата обычно низкая.
Шаг 4. Рассчитайте общую арендную плату за недвижимость, исходя из квадратных метров
Арендная плата обычно основана на RSF или GSF помещения. Получив эти данные, вы можете использовать рыночную цену за квадратный фут для определения арендной платы за недвижимость. Продолжая приведенный выше пример, если бы арендная плата составляла 1,50 доллара за квадратный фут RSF в месяц, то арендная плата составляла бы 1,50 доллара x 50 000 = 75 000 долларов.
